Izvlaštenje je alat kojim bi se trebali riješiti svi investicijski problemi u RH, ali nužna je ravnoteža – ne možemo ostvarivati javni interes ako za oduzetu imovinu nije isplaćena pravična naknada, rečeno je na zagrebačkom simpoziju
Piše i snimio: Saša Paparella
Hrvatsko društvo sudskih vještaka i procjenitelja ovog je vikenda u Zagrebu organiziralo II. simpozij o izvlaštenju nekretnina u RH, na kojem su iskazali nezadovoljstvo stanjem u struci, ali i svojim primanjima.
“Imamo 1512 članova, pokrivamo 50 struka i 140 specijalnosti, imamo 20 podružnica. Jako smo oslonjeni na sudbenu vlast kojoj pomažemo, težimo da naše procjene budu savršene, da nema improvizacije, a još 1985. usvojili smo etički kodeks. Cijena radnog sata vještaka već 24 godine nije mijenjana. Strašno je što se 200 vještaka lani prestalo baviti tim poslom i nisu htjeli biti reimenovani, jer su plaćeni 40 kuna neto po satu. Očekujemo novi zakon koji će regulirati naš status”, istaknula je Melita Bestvina, predsjednica Hrvatskog društva sudskih vještaka i procjenitelja (HDSVIP).
Podcjenjivane vrijednosti nekretnina rezultiralo tragedijom u Šibeniku
Članovi udruge traže i promjenu propisa o vrijednosti nekretnina jer osobe kojima se izvlašćuje, odnosno oduzima imovina, primjerice nekretnina na koridoru buduće prometnice, nisu zadovoljne procijenjenim iznosima. “Treba dovesti do povjerenja u kvalitetu procjene. Ne možemo ostvarivati javni interes na temelju oduzimanja imovine. Jasno je da treba graditi infrastrukturu, od cesta do plinovoda, ali to ne smije biti na račun izvlaštenog građanina. Koliko je oštećenih građana u RH u ovim postupcima ? Radi li itko statistiku ove puzajuće nacionalizacije? Da li to što mi procjenjujemo u konačnici pravična naknada i da li je ostvarena poštena ravnoteža između javnog interesa i privatnog interesa? Pravična naknada u Njemačkoj je ekvivalent vrijednosti da stranka može kupiti istu nekretninu u okolici iste kvalitete, a sve drugo je manipulacija i krivotvorina. Treba ujednačiti kriterije za procjene, jer izvlaštenje je alat kojim se trebali riješiti svi investicijski problemi u RH. Izvlaštenici se često ljute na nas misleći da smo mi stvorili bazu podataka temeljem koje računamo, ali nju nismo mi stvorili. Baza podataka se formira na temelju prijavljenih ugovora u Poreznu upravu, a u kojima se ponekad značajno umanjuju vrijednosti prijavljenih nekretnina. Zato bi Porezna uprava trebala uključiti vještake koji će izlaziti na teren i provjeravati, a onda bi i razrez poreza bio realniji. Postojeće baze podataka su manjkave, često nema ni godine izgradnje neke kuće, iz takve se baze skoro ništa ne može vidjeti. Nesređenost baze podataka očituje se u tome što unos realiziranih cijena ne verificira isključivo struka, kao što je to u Njemačkoj Odbor vještaka”, upozorila je predsjednica HDSVIP-a.
Podsjetila je potom i na neke drastične slučajeve, primjerice kad je u Šibeniku skladište vrijedno tri milijuna eura procjenom u ovršnom postupku svedeno na 40.000 eura, a što je lani rezultiralo smrću petero osoba u pohodu nekadašnjeg vlasnika te nekretnine.
Pogodovanje mađarskim investitorima u osječki stadion – vrijednost zemljišta smanjena za deset puta
Spomenut je još jedan primjer – kad je građevinsko zemljište od 155.000 m2 u središtu Osijeka, na kojem bi mađarski investitori trebali graditi stadion Pampas, bilo kvalificirano kao poljoprivredno i procijenjeno na svega 855.000 kuna, iako je njegova stvarna vrijednost oko devet milijuna kuna. “Na kraju je dogovorena cijena od dva milijuna kuna, što čini štetu za budžet grada Osijeka po toj procjeni naspram procjene relevantnih kolega procjenitelja od čak sedam milijuna kuna! Kao da tu naknadu plaćaju pravnici iz Poglavarstva iz vlastitog džepa. Treba pitati DORH u Osijeku što je s istragom oko tog slučaja i zašto je Mađarima prodano tako jeftino zemljište, dok se od građana u Zagrebu traže čak tri procjene i onda se isplaćuje najniža vrijednost. Stranci koji ulažu kod nas otvoreno pitaju – je li to neka rasprodaja?”, rekla je Bestvina.
Kako se čulo na simpoziju, “mnogi vještaci više ne rade za Grad Zagreb jer ne žele da im nekakva povjerenstva bez znanja i licence rade nezakonite pritiske i tako štede za gradsku blagajnu na račun građana koji se izvlašćuju i oduzima im se imovina”. Rečeno je kako bi nadzor nad vještacima smjelo imati samo Ministarstvo pravosuđa koje ih je i imenovalo, a ne Ministarstvo graditeljstva, prostornog uređenja i državne imovine. Također, u iznose procjena ne smiju se uplitati ljudi koji nemaju policu osiguranja niti licencu vještaka, a niti odgovarajuću struku. “Vođenje baze podataka mora raditi neko neovisno tijelo poput Državnog zavoda za statistiku, a ne gradovi ili županije! Mnogi vještaci ne pristaju na korekciju izračunate cijene na nižu cijene ako smatraju da je njihova procjena realna, jer su neovisni i nepristrani. Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina napisali su ljudi koji nisu bili u praksi – jedan niti nije vještak, a drugi nikad nije izradio procjenu. Naše primjedbe se nisu uvažavale a propisi nisu usklađeni s europskim standardima i sve je prenormirano. I onda moramo slušati ako je novim propisima ostvarena pravna sigurnost. Pa dođe mi da plačem”, rekla je Bestvina.
‘U čiju je korist tzv. Visoko procjeniteljsko povjerenstvo korigiralo procjene za 1,8 milijardi kuna?’
Članovi udruge su nezadovoljni i radom procjeniteljskih povjerenstava koja se uvode u postupak zbog kontroliranja rada vještaka. “Vrlo često se vještaku ne dostavlja konkretna primjedba zašto se traži niža cijena nekretnine. Umjesto transparentnosti, nema javne objave zapisnika sa sjednica procjeniteljskih povjerenstava, a ne znaju se niti primanja članova tzv. Visokog procjeniteljskog povjerenstva (VPP) unatrag sedam godina! Podsjetimo da je predstavnik Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPGI) istaknuo u Jutarnjem listu 2019. da je tzv. VPP u 2018. korigiralo vrijednost procjene državnih nekretnina od strane ovlaštenih vještaka za čak 1,8 milijardi kuna! Pitamo se tko su kupci tako sniženih nekretnina?
Nadalje, nema uređenog cjenika za izradu procjena za cijelu RH, ali postoji tajni (neobjavljen) cjenik tog ‘Visokog procjeniteljskog povjerenstva’ koji je skuplji od ostalih vještaka za 10 do 12 puta, pa tako procjena tog ‘povjerenstva’ za obiteljsku kuću iznosi 41.100 kuna, a procjena građevinskog zemljišta površine 7.800 m2 u Šibenik naplaćena je čak 69.961,84 kn! Jasna je ‘stručnost’ VPP-ja koje propušta nezakonito izrađenu procjenu građevinskog zemljišta R zone (rekreacija) u užem centru Osijeka – Pampas i procjenjuje ga kao poljoprivredno. U drugim zemljama provjerava vas struka, a ne jedan vještak i četiri službenika ili posrednik na tržištu nekretnina”, rekla je Bestvina. U više navrata govornici su prozvali državnog tajnika Željka Uhlira, koji je izrađivao nacrt Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i time sudjelovao u osnivanju Visokog procjeniteljskog povjerenstva, kojemu je potom postao predsjednik.
Kokošinjac u Lećevici skuplji od stana u centru Splita
“Na početku formiranja eNekretnina imali smo slučaj da su stanovi u centru Splita procijenjeni na 125 ili 100 eura po metru kvadratnome, što je ušlo u bazu podataka! Raspon cijena prodanih stanova u jednoj zgradi u Puli na istoj vertikali varirao od 377 do 1.814 eura po kvadratu. Apsurdno je da je kokošinjac u od 60 kvadrata Lećevici procijenjen na 540 eura po metru kvadratnome i na taj je iznos od ukupno 32.400 naplaćen porez, što su u veljači 2018. objavili nasljednici u Slobodnoj Dalmaciji. Gdje je tu pravna sigurnost? Grad Virovitica, kao i ostali gradovi, po nalogu MPGI više ne smije unositi cijene po kojima su sklapali ugovore s građanima u zbirku podataka a sve kako se ne bi prosjek povećao i građanima u izvlaštenju. To je kazneno djelo, namještanje i manipulacija. Tko se usuđuje taj podatak držati tajnom? Ne znamo za koliko su ukupno građani oštećeni takvim procjenama nekretnina, ali drago nam je da u onome što radimo imamo podršku Radoslava Dobronića” rekla je Bestvina, a predsjednik Vrhovnog sud potom se i osobno obratio sudionicima skupa.
“Prijeti nam velika opasnost da dođe do krupnih problema u radovima vještaka, bez kojih sudovi ne mogu obavljati svoj posao i raditi stručne analize. Nemaju smisla naknade koje se demotivirati ljude. Vještaci su izloženi pritiscima, primjerice kad pojedini odvjetnici tijekom sudskog procesa dovode u pitanje njihovu stručnost vještaka, žele ih iscrpiti i da kažu ono što odvjetnici žele čuti. U zadnjih godinu dana došlo je do zakonske promjene u načinu na koji se imenuju vještaci – sada ih imenuje ministar pravosuđa, uz neobvezujuće mišljenje suda. Sud bi trebao davati suglasnost, a ne samo mišljenje, pa da tu budu izražene dvije volje. Ovako je došlo do podržavljenja imenovanja vještaka u parničnom postupku, u kojem i RH može biti stranka u postupku. Olako se tome pristupilo, kao da se ne razumije uloga vještaka – on je sudac u dijelu postupka u kojem sudac nema stručna znanja. Počast je biti sudski vještak”, rekao je Dobronić.
Nazočnima su se obratili i bivša ministrica pravosuđa Vesna Škare Ožbolt, koja je naglasila potrebu za donošenjem zakona o sudskom vještacima i osnivanjem njihove komore; potom, sudac Vrhovnog suda Damir Kontrec, koji je napomenuo kako kod određivanja naknade treba uzeti u obzir i buduću vrijednost neke nekretnine. Kontrec se založio za jaču kontrolu kupoprodajnih ugovora, u koje se često ne stavlja prava cijena, a iskoristio je priliku da naglasi kako je osnovica rada na plaće sudaca manja nego li 2009. Sutkinja Visokog upravnog suda RH Senka Orlić Zaninović složila se da je nužna primjerena i pravična naknada, “a ako ne, sasvim izvjesno će doći do spora”. Zagrebačka odvjetnica Radmila Bonifačić, koja zastupa mnoge izvlaštenike, primijetila je kako je “Zakon o izvlaštenju iz 1994. bio dobar, za razliku od novog zakona koji nije izbalansiran i ide u korist Gradu Zagrebu i sličnima”.
(objavljeno 23. 10. 2022.)
